최근 부동산 시장에서는 가족 간 부동산 이전 방식으로 ‘증여보다 양도’가 더 유리하다는 말이 자주 등장합니다. 특히 부모가 자녀에게 부동산을 넘기는 과정에서, 시세보다 낮은 금액에 매매 형태로 넘겨 ‘증여세’ 대신 ‘양도세’를 내는 방식이 절세 전략으로 주목받고 있습니다. 하지만 이러한 방법은 세법상 기준에 따라 자칫하면 증여로 간주되어 과세당국의 추징 대상이 될 수 있습니다. 이번 글에서는 양도와 증여의 차이, 최근 사례, 절세 포인트까지 정리해드립니다.
✅ 뉴스로 보는 ‘저가 양도’ 실제 사례
2024년 3월, 서울 송파구 헬리오시티 아파트 단지에서 눈에 띄는 거래가 화제가 되었습니다. 전용면적 84㎡ 아파트가 약 14억 6천만 원에 거래되었는데, 이는 같은 시기 동일 평형 시세인 약 20억 원보다 무려 30% 가까이 낮은 가격이었습니다.
거래의 특이점은 이 주택이 부모에서 자녀로 이전됐다는 점입니다. 기존의 부부 공동명의가 자녀 단독명의로 바뀌었고, 명목상으로는 매매 계약서를 작성했지만 실질적으로는 ‘저가 양도’를 통한 증여 절세 전략으로 분석되고 있습니다.
이처럼 실제로는 증여에 가까운 거래를 양도 형식으로 처리하게 되면, 겉보기엔 양도소득세만 납부하면 되므로 부담이 줄어드는 것처럼 보입니다. 하지만 세무당국의 기준에 따라 이런 거래는 ‘변칙 증여’로 판정될 수 있어 반드시 사전 검토가 필요합니다.
✅ 양도 vs 증여, 세법상 무엇이 다를까?
양도와 증여는 부동산을 넘기는 방식에서 가장 많이 활용되는 두 가지 절차입니다. 겉보기엔 비슷해 보여도, 세법에서 적용되는 과세 기준은 완전히 다릅니다. 아래 표를 통해 주요 차이점을 비교해봅니다.
| 구분 | 증여 | 양도(매매) |
|---|---|---|
| 개념 | 무상 이전 | 유상 거래 |
| 세금 종류 | 증여세 | 양도소득세 |
| 기본 공제 | 직계존비속 5,000만 원 | 없음 (장기보유 시 공제 가능) |
| 세율 | 10~50% 누진세율 | 6~45% 누진세율 |
| 세무 리스크 | 자산가치 클수록 세 부담 증가 | 시세보다 낮을 경우 증여로 추정 가능 |
증여는 일정한 공제 범위가 있으나, 세율이 높아 고가 부동산일수록 세 부담이 큽니다. 반면 양도는 실거래 금액 기준이므로 절세 가능성이 있지만, 거래가 시세보다 지나치게 낮을 경우 국세청이 증여로 간주할 수 있어 주의가 필요합니다.
✅ 국세청 기준: 언제부터 ‘증여로 본다’?
양도로 신고해도 국세청은 시세와의 차이를 기준으로 판단합니다. 대표적인 기준은 다음과 같습니다.
- 실거래가가 시세보다 30% 이상 낮거나
- 차액이 3억 원 이상일 경우 → ‘저가 양도’ 간주
이 경우 ‘저가 양도’로 간주되어 증여세 추가 부과 대상이 됩니다.
즉, 단순히 가족 간 거래라는 이유로 값싸게 넘기는 것은 합법적인 양도가 아닐 수 있습니다. 감정평가서를 제출하거나, 주변 유사 거래 내역이 있어야 국세청도 납득합니다. 그렇지 않으면 세무조사로 이어지고, 양도세뿐만 아니라 추가 증여세 및 가산세까지 발생할 수 있습니다.
✅ 절세 전략은 어떻게 짜야 할까?
양도든 증여든 ‘내게 유리한 방식’을 선택하려면, 단순히 세금만 따질 게 아니라 세무 시뮬레이션이 필요합니다. 아래 항목들을 꼭 고려해보세요.
- 자금 흐름 명확히
자녀가 매수한 것처럼 보이지만, 실제 돈은 부모 통장에서 나왔다면 ‘차명 거래’로 오해받을 수 있습니다. 금융 흐름은 국세청이 다 확인합니다. - 시세보다 낮은 거래 피하기
감정평가서, 인근 거래 사례, 시세 변동 근거를 사전에 확보해두는 것이 중요합니다. - 세무 전문가 상담 필수
증여 vs 양도 예상세액을 시뮬레이션 해보는 것이 가장 안전합니다. 실제 세무사는 보유기간, 취득가, 공제 항목 등을 고려한 세액을 계산해 줍니다. - 장기적인 세금 계획 수립
일시적 절세보다, 향후 자녀가 양도할 때 발생할 세금까지 고려해야 합니다.
✅ 결론: 무조건 양도 or 증여? 정답은 없습니다
결론적으로는 ‘양도가 무조건 유리하다’는 것은 오해입니다. 부모 자녀 간 부동산 이전은 세금뿐만 아니라 향후 증여 이력, 양도 이력, 형제간 갈등, 세무 추징 등 다양한 리스크를 동반하기 때문입니다.
특히 국세청은 최근 고가 부동산의 가족 간 거래에 대해 집중 모니터링하고 있습니다. 따라서 반드시 세무 전문가의 진단을 거친 뒤 결정하는 것이 안전합니다.
✔ 시세 근거 없는 ‘저가 양도’는 리스크 있음
✔ 무조건 증여보다 양도가 유리하진 않음
✔ 케이스마다 다르므로 전문가 상담은 필수
✔ 세금뿐 아니라 가족 관계와 미래 재산계획도 함께 고려
✅ 마무리 정리
- 증여는 세금이 높지만 제도적으로 명확함
- 양도는 절세 가능성 있지만 ‘저가 양도’로 오해받기 쉬움
- 요즘은 가족 간 부동산 거래도 세무 전략 게임이 된 시대
- 정보 없이는 시작하지 마세요. 세무 상담 한 번이 수십만 원 아낍니다
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